解体コラム

相続した実家について調べていると、

「建物が登記されていません」

「この土地は再建築できない可能性があります」

と言われることがあります。

聞き慣れない言葉に、「売れないの？」「解体しても大丈夫？」と不安になる方も多いでしょう。

未登記建物と再建築不可物件は、まったく別の問題です。それぞれの意味を知り、解体や売却の前に確認しておくことが大切です🔍

🏠未登記建物とは？

未登記建物とは、実際には建物が存在しているのに、法務局の登記簿に建物の情報が記録されていない建物です。

建物を新築した場合は、原則として完成してから1か月以内に「建物表題登記」を申請することとされています。

しかし、昔建てられた住宅や倉庫、増築部分などでは、登記手続きが行われないまま現在まで残っていることもよくあります。

「固定資産税を払っているから登記もされているはず」と思われるかもしれませんが、固定資産税の課税資料と法務局の登記簿は別のものです。

固定資産税が課税されていても、法務局では未登記になっている可能性があります。

📋未登記かどうかを確認する方法

まず、法務局で土地と建物の登記事項証明書を取得します。

敷地内に建物があるのに建物の登記が見つからない場合は、未登記の可能性があります。ただし、昔の建物が別の地番で登記されていたり、増築部分だけが未登記だったりするケースもあります。

判断が難しい場合は、土地家屋調査士へ相談すると安心です。

未登記建物を売却、相続、融資の担保にする場合は、先に登記が必要になることがあります。一方、解体を予定している場合は、必ずしも新たに登記してから解体するとは限りません。

自治体への家屋滅失届など、必要な手続きが異なるため、解体前に法務局・市役所・土地家屋調査士へ確認しましょう。

🚧再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在は建物が建っているものの、原則として一度解体すると、同じ土地に新しい建物を建てられない物件のことです。

代表的な原因が「接道義務」です。

鹿児島市では、建築物の敷地は建築基準法上の道路に、原則として2メートル以上接している必要があります。鹿児島市「建築基準法の接道規定及び道路種別等」

例えば、

• 敷地が道路にまったく接していない
• 通路部分の幅が2メートル未満
• 接している道が建築基準法上の道路ではない
• 道路との間に他人の土地や水路がある

といった場合は、建て替えが難しくなる可能性があります。

ただし、見た目だけで判断することはできません。細い道路でも建築基準法上の道路に該当する場合があり、反対に、車が通れる道でも法律上の道路として扱われないことがあります。

⚠️再建築できるか確認せずに解体しない

再建築不可物件で最も注意したいのが、古い建物を先に解体してしまうことです。

「古い家を壊して新しい家を建てよう」と考えて解体した後に、建築できないと分かっても、元の建物には戻せません。

再建築できない土地は、利用方法が限られるため、売却価格や買い手にも影響することがあります。

一方で、一定の条件を満たし、特定行政庁から認定や許可を受けることで、例外的に建築できる場合もあります。しかし、すべての土地が対象になるわけではありません。

解体の契約前に、市役所の建築指導課や建築士などへ確認しましょう。

🔍相続後に確認したい4項目

相続した空き家を売却・解体する前に、次の4項目を確認します。

1. 土地と建物の名義は誰になっているか

2. 建物は法務局に登記されているか

3. 敷地が接する道は建築基準法上の道路か

4. 解体後に新しい建物を建てられるか

未登記だから再建築できない、というわけではありません。

反対に、建物がきちんと登記されていても、接道条件などによって再建築できない場合があります。

✅まとめ

「古い空き家だから、とりあえず解体しよう」と進める前に、登記と道路の確認が必要です。

特に再建築できるかどうかは、その土地の価値や今後の使い方に大きく関わります。

みなみの解体では、建物の状態や敷地周辺を確認したうえで、解体工事のお見積りを行っています。未登記建物や道路条件が気になる場合は、関係する専門家や窓口も確認しながら、慎重に進めていきましょう😊