解体コラム

3分でわかるシリーズ【造成・土地活用編⑤】 📋 開発許可とは？

こんにちは。
南日本ハウスグループの南日本開発㈱【みなみの解体】😊です

土地を造成したり、新しく建物を建てたりするときに、

「この土地は開発許可が必要です」

と言われることがあります。

でも、

「開発って大きな分譲地のこと？」
「自分の土地なら自由に造成できるのでは？」

と思われる方も多いのではないでしょうか。

今回は、土地を活用する前に知っておきたい「開発許可」について、分かりやすくご紹介します✨

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🏗️ そもそも「開発行為」とは？

都市計画法でいう「開発行為」とは、簡単にいうと、

建物などを建てることを目的として、土地の区画や形・性質を変更することです。

🟤 盛土をする
⛏️ 切土をする
📐 土地の形状を変更する
🛣️ 新しい道路などをつくる

といった工事が関係する場合があります。

ただし、造成工事をしたらすべて「開発行為」になるわけではありません。

何のために土地を変更するのか、どのくらいの規模なのか、どの区域にある土地なのかなどによって判断されます。

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📋 開発許可は何のためにあるの？

土地を自由に造成して建物を増やしていくと、

🚗 道路が十分な幅ではない
🌧️ 雨水を適切に排水できない
🚒 災害時に安全を確保できない
🏠 無秩序に住宅などが増えてしまう

といった問題につながることがあります。

そこで都市計画法では、一定の開発行為について事前に審査し、道路・排水・防災など必要な基準を満たしているか確認する「開発許可制度」が設けられています。国土交通省

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🗺️ 土地の場所によって条件が違います

ここが開発許可で非常に大切なところです💡

同じような造成工事でも、土地がどの区域にあるかによって条件が変わります。

鹿児島市の場合、現在は大きく分けると、

🏙️ 市街化区域
→ 計画的に市街化を進める区域

🌳 市街化調整区域
→ 原則として市街化を抑える区域

🏘️ 区域区分のない都市計画区域

🌲 都市計画区域外

などがあります。

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📏 鹿児島市では何㎡から許可が必要？

2026年10月現在、鹿児島市では区域によって基準が異なります。

市街化区域では、原則として1,000㎡以上の開発行為が許可対象です。

【最終注意書きあり】
吉田・喜入・松元・郡山地域にある区域区分のない都市計画区域では、原則として3,000㎡以上、都市計画区域外では10,000㎡以上が基準となっています。開発許可制度

そして特に注意したいのが市街化調整区域です。

市街化調整区域では、規模だけで「小さい土地だから大丈夫」と判断することはできず、原則として規模にかかわらず開発許可の対象となり、技術基準だけでなく立地基準も満たす必要があります。

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⚠️ 「1,000㎡未満なら何でもできる」ではありません

ここは誤解しやすいポイントです。

例えば鹿児島市の市街化区域で、

✖「999㎡だから許可はいらない。何をしても大丈夫！」

という意味ではありません。

開発許可以外にも、土地や工事内容によって、

📌 盛土規制法
📌 建築基準法
📌 農地法
📌 その他の関係法令・条例

などの確認が必要になる場合があります。

また、市街化調整区域では住宅建築についても、建築確認申請の前に事前協議や許可が必要となる場合があります。鹿児島市公式サイト

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👷 工事を始める前の確認が大切！

造成工事で特に大切なのは、

「とりあえず工事を始めて、あとから許可を確認する」

としないことです⚠️

まず、

🔍 土地の所在地・区域
🔍 土地の面積
🔍 現在の地目や利用状況
🔍 これから何に使う土地なのか
🔍 盛土・切土など造成の内容
🔍 道路との接続
🔍 雨水・排水計画
🔍 擁壁の必要性
🔍 必要となる許可・届出

などを確認して、計画を進めることが重要です。

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🏠 「土地を買ってから」では遅いことも

これから土地を購入して、

🏠 家を建てたい
🚗 駐車場をつくりたい
🏢 事業用地として利用したい
💰 将来売却したい

と考えている場合にも、購入前に「希望する使い方ができる土地なのか」を確認することが大切です。

特に市街化調整区域では、建築できるものが限定される場合があります。鹿児島市では、災害リスクの高い一定の区域について、条例による住宅等の開発・建築の制限も設けられています。

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🌱 土地活用は「調べること」からスタート

造成工事は、

盛土 → 切土 → 整地 → 擁壁

だけを考えればよいものではありません。

その前に、

「この土地で、この工事をして、この使い方ができるのか？」

を確認することが大切です。

【みなみの解体】では、解体後の造成・外構・土地活用についても、土地の状況を確認しながらご相談を承ります😊

🐨 こあ丸ポイント

開発許可＝すべての造成工事に必要な許可、ではありません！

大切なのは、

📍 どこにある土地なのか
📐 どのくらいの規模なのか
🏗️ どんな工事をするのか
🏠 何のために土地を利用するのか

を工事前に確認することです。

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📌 注意書き

※開発許可の要否は、土地の所在地・区域・規模・利用目的・造成内容などによって異なります。掲載内容は一般的なご案内です。実際の計画については、関係行政機関等への確認が必要です。

　　　なお、2026年9月30日時点で鹿児島市は、吉田・喜入・松元・郡山の4つの非線引き都市計画区域について、現在の「3,000㎡以上」という開発許可制度の見直しを検討しています。
　　　今後基準が変わる可能性があるため、制度改正時に見直すことが必要です

「みなみの解体では、解体だけでなく外構・造成・舗装まで一貫して対応しています」

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https://www.373kaitai.com/contact/

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