解体コラム

【鹿児島で解体を検討】古くなったアパート…そのまま保有で損していませんか？

こんにちは。
南日本ハウスグループの南日本開発㈱【みなみの解体】😊です

🏢「空室が増えてきたけど、まだ使えるし…」

🏢「とりあえず修繕すれば大丈夫かな…」

鹿児島のアパートオーナー様から、こうしたご相談が増えています。

しかし実はその状態――

👉 気づかないうちに“損が続いている”可能性があります。

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■ まずは現状をチェック

例えば👇

家賃4万円 × 8部屋＝満室32万円

→ 空室4部屋で収入16万円

さらに

・固定資産税・修繕費・管理費

を考えると…

👉 ほとんど利益が残らない、または赤字というケースも少なくありません。

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■ 「修繕すれば戻る」は本当？

① 築年数の壁

築40年以上になると・設備の古さ・間取りの古さが原因で、修繕しても選ばれにくくなります。

② 入居者ニーズの変化

現在は

・インターネット無料

・宅配ボックス

・セキュリティなどが重視される時代です。外壁だけきれいにしても中身のニーズとズレていると選ばれません

③ 競合物件の存在

同じエリアに・新築・築浅物件がある場合、家賃が同じなら👉 新しい物件が選ばれる傾向があります

■ つまりどういうことかというと

👉 修繕＝満室ではない時代です。“選ばれる条件”を満たしているかが重要

💰 数百万円かけて修繕しても

 入居が戻らないケースもあることを知っておくことも必要です

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■ 鹿児島特有の劣化も影響

🌋降灰

🌧湿気

🌀台風

🌋 降灰の正体

火山灰はただの土ではなく

ガラス質（非常に細かく硬い粒子）なので…擦れる・詰まる・劣化させるという特徴があります

■ アパート・マンションへの具体的な影響として

① 屋根・外壁の劣化

🌋灰が積もる＋雨で濡れる＋乾くこれを繰り返すと＝・塗装が傷む・防水性能が落ちる・ひび割れの原因に

👉 見えない劣化が進行します

② 雨どい・排水の詰まり

灰は非常に細かいので 雨どい・排水口に溜まりやすいその結果＝・排水不良・雨漏り・水の溢れ

👉 建物内部へのダメージにつながる

③ 設備機器の故障

エアコン室外機や給湯器など灰が入り込むことで・故障・寿命短縮

👉 修繕費が増える原因になります

④ ベランダ・共用部の劣化

・滑りやすくなる

・清掃頻度が増える

・美観が悪化
・入居者満足度にも影響

見えない部分の傷みも多く、修繕だけでは根本解決にならないこともあります。

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■ 解体という選択で変わる可能性

🏡 解体後は👇

・🚗 駐車場・💰 売却・🏠 土地活用など新たな選択肢が生まれます。

ただし👇

👉 土地活用は立地によって大きく変わります

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■ 鹿児島の現実（重要）

📍市内→ 駐車場・売却など活用しやすい

📍郊外・地方→ 無理な収益化より

　・管理しやすい更地

　・資材置き場

　・将来用地

などが現実的なケースも多いです

👉 「儲ける」より「損を減らす」判断が重要な場合もあります

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■ 判断は“5年後”で考える

 このまま保有してどうなるかを考えた時

・空室は増えないか

・修繕費は上がらないか

・売るタイミングを逃さないか

👉 多くの方が「もう少し様子見」で結果的に一番損をするタイミングになりがちです

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■ まとめ

🏢 アパートは
経営していくこと・維持費もその時代によっても変わっていく大きな消耗財産でもあります。

持ち続けることが正解とは限りません

鹿児島で解体を検討することは（解体だけではありませんが、）

👉 “損を止める選択”になることもあります。

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■ 鹿児島で解体をお考えの方へ

みなみの解体では

✔ 解体だけでなく

✔ 外構・舗装

✔ その後の活用や売却まで

一貫してご相談いただけます。

👉 「まだ考え中」の方も大歓迎です。まずはお気軽にご相談ください😊

お問い合わせはこちら

https://www.373kaitai.com/contact/

解体に関するどんな小さな疑問でもお気軽にご相談ください。

みなみの解体は、鹿児島における豊富な経験と実績で地域最先端の解体業者です。
建物の解体や内装の解体、アスベストの調査・除去作業も安心してお任せいただけます。