空き家の解体を検討される方の中には、「土地を将来的に売りたい」とお考えの方も多いのではないでしょうか？
しかし、不動産会社の立場から見ると、「売れやすい土地」と「なかなか売れない土地」には明確な違いがあります。
今回は、実際に現場でよく耳にする「売れる土地の条件」と「売れにくい理由」をまとめてご紹介します。
売れる土地の特徴【不動産会社が好むポイント】
1. 整形地（四角形）で平坦
不動産会社や建築会社にとって、四角形に近い形の土地は設計の自由度が高く、無駄なスペースが出にくいため、非常に好まれます。
さらに、傾斜のない「平坦地」は、造成工事（地盤の整備など）が不要または最小限で済み、建築コストも抑えられるというメリットがあります。
🐨解体前に、既存のブロック塀や植栽を整理し、整った状態の敷地に仕上げておくことで、購入検討者に「すぐ使える土地」という好印象を与えることができます。
2. 接道条件が良い（公道に2m以上接道）
土地が建築可能かどうかを決めるうえで、接道（道路に面している幅）は非常に重要です。
建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していることが再建築の条件になります。
また、接道が狭かったり、私道（個人所有の道路）にしか接していない場合は、将来的な建替えやリフォームに制限が出ることも。
🐨 車の出入りがスムーズか、道路が舗装されているかも大切なチェックポイントです。
3. インフラ設備が整っている（上下水道・電気・ガス）
住宅を建てるうえで必要不可欠なのが、水道・排水・電気・ガスといったインフラ設備です。
これらが整備されていない土地は、買主が別途引き込み工事を行う必要があり、初期費用の負担が大きくなるため敬遠されがちです。
🐨 特に都市ガス・本下水対応エリアの土地は、利便性の高い立地として人気があります。
4. 周辺環境が良い（学校・スーパー・病院など）
土地そのものだけでなく、「どんな生活ができるか？」というライフスタイルの想像のしやすさも購入の決め手になります。
特に、子育て世帯には小中学校や公園が近いかどうか、シニア層には病院やバス停があるかが重要視されます。
🐨 買主のニーズは世代や家族構成によって異なりますが、「毎日の生活に便利かどうか」は共通の関心事です。
5. 更地である
解体済みの更地は、「購入後すぐに家を建てられる」ことから、購入希望者の選択肢を広げ、売却スピードが格段に上がる傾向があります。
また、見た目の印象が良く、実際に現地を見に来たときに「土地の広さ」「形状」「日当たり」が一目でわかるため、購買意欲を後押しします。
🐨 建物が残っていると、買主が解体費用の見積もりをしなければならず、二の足を踏むケースも少なくありません。
⚠ 売れにくい土地の理由→ 売れる土地へ変えるための具体策
1. 建物が古く、倒壊リスクがある土地
建物が老朽化し、購入者が解体コストを負担しなければならない場合、敬遠されやすくなります。
❌ 現状の問題 |
建物が老朽化し、安全性に不安 |
🔴解決策 |
解体して更地化 | 解体することで購入者の負担を減らし、売却可能性を大幅にUPさせる |
| 雨漏りや傾きがあると買主に悪印象 | インスペクション（建物調査）を実施 | 売主責任を回避しつつ、建物付きで売る場合も信頼性が向上 | ||
| 解体費用が買主負担になると、購入意欲が下がる | 解体見積付き販売 | 費用を明記しておくことで、購入判断のしやすさをアップ |
2. 再建築不可の土地（接道義務を満たしていない）
建築基準法により「接道義務を満たしていない」場合、新築が建てられないケースもあります。
→ 解体だけでなく「法務チェック」も併せて行うことが重要です。
❌ 現状の問題 |
接道がない・狭い（2m未満）ため、建築確認が下りず再建築できない |
🔴解決策 |
隣地の一部を買い取る交渉（セットバック） | 一時的なコストはかかるが、接道義務を満たせば再建築が可能になる |
|
一般の買主では購入後の活用ができない |
長屋建て・共同住宅向けに提案 | 特定の用途（収益物件や倉庫など）で需要がある場合、法人や投資家が買い手になることも | ||
| 法的調査＋相談付きで売り出す | 不動産会社と連携し、「建築可能性の有無を事前に調査」して信頼性を高める |
3. 土地の形状が悪い（三角形・旗竿地など）
日当たりや建物の配置に制限が出やすく、資産価値が下がる原因になります。
❌ 現状の問題 |
建物配置や駐車場設計がしづらい |
🔴解決策 |
設計事務所と提携し、建築プランを添える | 特殊な形状でも魅力ある設計例を用意すれば、買主の想像力を補える |
|
プライバシーや日当たりに不利 |
「旗竿地を活かした中庭設計」など特徴を打ち出す | デメリットをメリットに変える見せ方で訴求 | ||
| 旗竿部を駐車場にする提案 | 長細い部分をうまく活用することで実用性が伝わる |
4. 隣地との境界が不明確
トラブル防止のためにも、売却前に境界確定や測量を行うことが望まれます。
❌ 現状の問題 |
境界トラブルのリスクがある |
🔴解決策 |
土地家屋調査士による「境界確定測量」を実施 | 費用は10〜30万円程度が相場ですが、「安心材料」として非常に有効 |
|
境界不明だと金融機関の融資が通りにくく、売れにくい |
杭打ちやプレートで境界明示 | 現地で視覚的に確認できる状態を整えておく | ||
| 「確定測量済」「境界明示済」と明記して販売 | 不動産ポータルでの見栄えが格段に良くなり、購入者の信頼度アップ |
5. 残置物や井戸・古い墓が残っている
心理的要因も含め、「手を入れる費用」がかかる印象を与え、購入者にマイナスイメージを与えてしまうことがあります。
❌ 現状の問題 |
撤去費用や手間がネック |
🔴解決策 |
残置物撤去をプロに依頼（産廃処理証明も取得） | 処理後の写真と証明書を用意すると、より信頼性が増す |
|
心理的な不安や風評が影響 |
井戸・墓は「お祓い・閉眼供養」など儀式を実施 | 費用は3万〜10万円程度で可能。地域の住職・神主に依頼し「済証明書」も添付 | ||
| 心理的瑕疵を回避する表現と対応 | 例：「撤去済・お清め済」「宗教的儀式完了済」などで安心感を与える |
🛠 解体＋土地売却を成功させるためのステップ
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| ① 現地調査 | 解体・売却両方の視点で、土地の評価と懸念点を確認 |
| ② 解体計画 | 更地にするか、古家付きとして売るかを判断 |
| ③ 不動産査定 | 提携する信頼できる不動産会社による適正査定 |
| ④ 整備 | 境界確認・不要物撤去・測量などを整理 |
| ⑤ 売却 | 地域特性を踏まえた販売活動へ |
💡 解体で「売れない土地」を「売れる土地」へ変えることもできる
たとえ最初の条件が悪くても、「解体」「整地」「境界整理」を行うことで土地の印象が大きく変わり、購入希望者が増えるケースは多くあります。
南日本開発では、南日本ハウスグループ会社としてフルトータルサポートも行っております。
不動産部門との連携により、将来の売却を見据えた解体計画をご提案しています。
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